O custo do condomínio começa a ser definido ainda no projeto.

A análise de viabilidade de um empreendimento costuma concentrar atenção no custo do terreno, no CAPEX da construção, no VGV projetado e na velocidade esperada de vendas.

Entretanto, algumas decisões tomadas durante a concepção continuam produzindo efeitos financeiros muito depois da entrega das unidades.

Elevadores, piscinas, sistemas de climatização, equipamentos de lazer, paisagismo e grandes áreas comuns precisam ser operados, conservados e periodicamente substituídos.

A arquitetura define parte relevante dessa estrutura e, consequentemente, participa da formação das despesas que serão assumidas pelos futuros moradores.

Essa relação ganha importância porque o comprador não avalia apenas o preço necessário para adquirir o imóvel.

O custo mensal de ocupação também interfere na percepção de valor e pode influenciar a decisão de compra.

Um empreendimento adequado ao mercado precisa considerar se a estrutura oferecida corresponde à capacidade e à disposição do público para mantê-la ao longo dos anos.

A área comum permanece gerando despesas depois da entrega.

Durante a concepção, as áreas comuns costumam ser analisadas principalmente pela contribuição que oferecem ao posicionamento comercial.

Academia, piscina, salão de festas, coworking, brinquedoteca e outros ambientes podem ampliar a percepção de valor e fornecer argumentos importantes para a comercialização.

Cada ambiente, porém, incorpora uma estrutura operacional. Entre as despesas relacionadas ao funcionamento dessas áreas estão:

• conservação e limpeza dos espaços;

• consumo de água e energia;

• manutenção dos equipamentos;

• contratação de serviços;

• profissionais necessários para a operação do condomínio.

A despesa com pessoas também precisa entrar nessa análise. 

A portaria física, por exemplo, exige uma estrutura permanente de profissionais e pode representar uma parcela relevante do custo condominial.

Por essa razão, soluções como a portaria virtual vêm sendo utilizadas em empreendimentos nos quais esse modelo é compatível com as características do edifício e com as necessidades de seus moradores.

A definição dos espaços e serviços compartilhados precisa considerar sua contribuição para o produto e as condições necessárias para mantê-los depois da entrega.

Os sistemas prediais influenciam a despesa mensal.

Alguns dos principais custos de operação são determinados por decisões técnicas que aparecem cedo no desenvolvimento do projeto.

O dimensionamento dos elevadores precisa atender ao fluxo de moradores e aos parâmetros aplicáveis ao edifício. 

Além desses critérios, a solução adotada possui implicações para a operação ao longo dos anos, relacionadas a fatores como:

• consumo de energia;

• contratos de manutenção;

• inspeções periódicas;

• futuras modernizações dos equipamentos.

Essas despesas não aumentam necessariamente de maneira proporcional à quantidade de elevadores instalados. 

Contratos de manutenção, características dos equipamentos e condições comerciais podem produzir estruturas de custo diferentes em cada empreendimento.

Por isso, a análise não deve estabelecer uma relação automática entre quantidade de elevadores e custo de manutenção, mas considerar as condições operacionais do sistema especificado.

O mesmo raciocínio alcança sistemas de climatização de áreas comuns, bombas, iluminação, controle de acesso e equipamentos associados ao lazer.

Uma solução que apresenta custo inicial competitivo pode exigir manutenção frequente ou consumo elevado durante sua vida útil. 

Em sentido oposto, determinados investimentos realizados na construção podem reduzir despesas posteriores.

A avaliação econômica precisa observar o ciclo de utilização do sistema para evitar que a economia obtida no CAPEX seja transferida para o condomínio.

A fachada também possui um custo de operação.

A fachada participa diretamente da identidade arquitetônica e da percepção comercial do empreendimento, mas sua avaliação não deveria terminar no impacto visual ou no custo de execução.

Materiais, geometrias e sistemas de revestimento possuem exigências distintas de limpeza, inspeção, conservação e reposição.

Soluções que dificultam o acesso para manutenção podem exigir equipamentos específicos ou operações mais complexas.

Elementos com grande exposição às condições climáticas também precisam ser especificados considerando durabilidade e disponibilidade de reposição.

Quando a manutenção futura é incorporada ao desenvolvimento da fachada, torna-se possível conciliar expressão arquitetônica com uma operação compatível com o padrão do empreendimento.

Essa preocupação reduz a possibilidade de entregar ao condomínio uma solução cuja conservação se torne desproporcional ao benefício comercial produzido.

O paisagismo precisa ser dimensionado para a operação.

O paisagismo pode qualificar áreas de convivência, melhorar as condições ambientais e contribuir para o posicionamento do produto.

Sua implantação, contudo, estabelece necessidades permanentes de irrigação, poda, reposição, limpeza e manejo.

A escolha das espécies, a extensão das áreas plantadas e os sistemas de irrigação interferem diretamente nessas despesas.

O projeto precisa considerar as características climáticas, a disponibilidade de água, a incidência solar e as condições de manutenção para evitar soluções cuja conservação demande recursos incompatíveis com a proposta do empreendimento.

A mesma lógica vale para espelhos d'água, fontes, piscinas e outros elementos que dependem de tratamento, equipamentos e acompanhamento técnico.

O valor agregado durante a venda precisa permanecer coerente com o custo que será assumido durante a ocupação.

O custo condominial interfere na competitividade do produto.

A relevância dessas decisões se torna mais evidente quando o valor do condomínio é relacionado ao perfil econômico do comprador.

Empreendimentos com preços de aquisição semelhantes podem apresentar despesas mensais muito diferentes em razão da infraestrutura compartilhada.

Em determinados segmentos, uma estrutura ampla de serviços e lazer faz parte da expectativa do público e pode justificar um condomínio mais elevado.

Em outros, a mesma configuração cria uma despesa que concorre diretamente com a capacidade financeira do morador e reduz a atratividade da unidade.

Essa relação também pode influenciar o mercado de locação e revenda.

Quanto maior a participação da taxa condominial no custo mensal de ocupação, maior tende a ser a importância dessa despesa na comparação entre imóveis equivalentes.

A concepção precisa estar alinhada ao comportamento econômico do público que utilizará o empreendimento depois da entrega.

Conclusão

A Engenharia de Valor aplicada ao projeto não deveria avaliar exclusivamente quanto determinada solução custa para ser construída.

A análise pode incorporar a vida útil dos materiais, o consumo dos sistemas, as necessidades de manutenção e a frequência prevista de substituição.

O menor investimento inicial deixa de ser automaticamente considerado a opção mais econômica quando gera despesas recorrentes capazes de superar a economia obtida durante a construção.

É nesse sentido que o valor do condomínio começa a ser formado muito antes da primeira assembleia de moradores.

Espaços compartilhados, sistemas prediais, equipamentos, fachada, paisagismo e estruturas de operação são definidos durante o desenvolvimento do empreendimento e continuam produzindo consequências financeiras depois da entrega.

Esses elementos podem contribuir para a valorização e para a diferenciação comercial, desde que sejam compatíveis com o público e com o custo necessário para mantê-los.

Ao integrar arquitetura, engenharia e operação, o projeto consegue avaliar as soluções considerando também os anos de utilização do edifício. 

A eficiência econômica passa a abranger tanto o investimento necessário para construir quanto as despesas que acompanharão o empreendimento durante sua ocupação.